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绵阳市国有土地上房屋征收与补偿办法
发布时间: 2017-11-23

《绵阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》已经市政府第64次常务会议审议通过,现予印发,请遵照执行。

                          

                             绵阳市人民政府

                             2015年5月28日 

 

第一章

第一条 为规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)等规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 在绵阳市行政区域(不含江油市和各县)内,因公共利益需要征收国有土地上单位、个人的房屋,对被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)给予补偿,适用本办法。

第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策科学民主、程序正当合法、补偿公平公开的原则。

第四条 市人民政府负责统筹全市国有土地上房屋征收与补偿工作。

市住房和城乡建设局作为市国有土地上房屋征收业务主管部门,负责全市国有土地上房屋征收与补偿工作的政策统筹、监督管理和业务指导。

涪城区人民政府、游仙区人民政府按照行政区划作为国有土地上房屋征收主体。

涪城区、游仙区确定的房屋征收部门负责组织实施本辖区内国有土地上房屋征收与补偿工作。涪城区、游仙区行政区划内涉及到园区的房屋征收项目,由园区具体组织实施。

街道办事处、镇(乡)人民政府在职责范围内承担房屋征收与补偿相关工作。

发改、监察、财政、住建、规划、国土、城管、公安、工商、税务等部门按照办法的规定和职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作顺利进行。

第五条 房屋征收部门可以委托征收实施单位,承担房屋征收与补偿具体工作,根据需要可以通过购买公共服务的方式完成测绘、评估、法律服务等相关工作。

征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

房屋征收与补偿工作经费按照项目征收补偿总额的3%-5%计算,纳入项目经费予以保障。工作经费的使用应当符合相关规定,接受财政、审计等部门的监督管理。

房屋征收与补偿工作人员应当熟悉房屋征收与补偿工作的法律法规和政策,具备相应的专业知识。

第二章 征收决定

第六条 为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由区人民政府作出房屋征收决定:

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用、环境和资源保护等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第七条 依照本办法第六条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入国民经济和社会发展年度计划。

第八条 确需征收房屋的,由房屋征收部门提出拟征收房屋范围,说明所根据的公共利益的具体情形,报区人民政府。

区人民政府审定认为确属公共利益需要征收房屋的,根据规划用地范围和房屋实际状况确定房屋征收范围,并予以公布。

第九条 实施旧城区改建,应当尊重房屋所有权人的意愿。启动房屋征收程序前,房屋征收部门应当组织征求房屋所有权人的意见,进行先行协商。

房屋所有权总面积过三分之二且总户数过三分之二的房屋所有权人明确同意改建的,方可纳入旧城区改建范围,并按照前条规定启动房屋征收程序。

第十条 房屋征收范围公布后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为,违反规定实施的部分,不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过一年。

房屋征收范围确定并公布后,有下列行为之一的,不增加补偿:(一)房屋转让、分割、赠与;(二)新增、变更工商营业登记;(三)迁入户口或者分户;(四)其他为增加补偿费用实施的不当行为。

第十一条 房屋征收部门组织对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记。被征收人应当予以配合。被征收人对调查登记工作不予配合的,房屋征收部门可以根据房屋权属登记信息或认定处理结果进行登记。

已确权房屋,以房屋权属证书或房屋登记簿记载为准,房屋权属证书记载事项与房屋登记簿不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误的,以房屋登记簿为准。

未确权房屋,由各区人民政府组织住建、规划、国土等单位调查认定。认定为合法建筑的,房屋权属、用途、建筑面积等以认定处理结果为准;认定为违法违章建筑的,由有关部门依法予以处理。

区人民政府应当将未确权房屋认定处理结果在征收范围内公示,公示期不得少于七日。当事人对认定处理结果有异议的,应当在公示期内向作出认定处理的部门提出书面复核申请,作出认定处理的部门应当在受理后十个工作日内将复核认定情况书面告知申请人。

房屋征收部门应当将调查登记结果在征收范围内公示,公示期不得少于七日。被征收人对调查登记结果有异议的,应当在公示期内向房屋征收部门提出书面复核申请,房屋征收部门应当在受理后十五日内将复核情况书面告知申请人。

被征收房屋设定有抵押权的,房屋征收部门应当告知抵押权人。

第十二条 房屋征收部门在调查登记后,应当对征收补偿费用进行测算。

第十三条 房屋征收部门拟定房屋征收补偿方案,报市人民政府房屋征收管理办公室审查。房屋征收补偿方案应当包括以下内容:

(一)房屋征收目的;

(二)房屋征收范围和被征收房屋的基本情况;

(三)补偿方式和补偿标准;

(四)用于产权调换房屋的基本情况和交付时间;

(五)停产停业损失补偿标准;

(六)征收补偿协议的签订期限;

(七)搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限;

(八)补助和奖励标准;

(九)其他事项。

区人民政府组织发改、监察、财政、住建、规划、国土、城管、乡镇(街道办)等单位对征收补偿方案进行审核论证后,在房屋征收范围内予以公布,征求公众意见,征求意见期限不得少于三十日。

第十四条 对征收补偿方案有意见的,应当持本人身份证明,在征求意见期内以书面形式提交房屋征收部门。区人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布,并将修改完善后的方案报市人民政府房屋征收管理办公室备案。

半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合规定或者不公平的,区人民政府应当组织被征收人和公众代表参加听证会,并根据听证会情况修改方案。

第十五条 区人民政府作出房屋征收决定前,房屋征收部门应当进行社会稳定风险评估。社会稳定风险评估结论应当作为是否作出房屋征收决定的重要依据。
社会稳定风险评估报告应当对房屋征收的合法性、合理性、可行性以及可能出现的风险进行评估,并根据评估结论制定相应的风险防范、化解、处置措施和应急预案。

第十六条 区人民政府作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。采用房屋产权调换方式补偿被征收人的,产权调换房屋的价值应当计入征收补偿费总额。

征收补偿费用包括:

(一)被征收房屋价值的补偿费、征收补偿方案确定的停产停业损失费、搬迁费、临时安置费、补助费、奖励费等费用;

(二)房屋征收与补偿工作经费。工作经费包括购买评估、测绘等公共服务、委托征收实施单位、征收工作中涉及的宣传、听证、诉讼等相关费用。

第十七条 区人民政府应当根据确定的征收补偿方案、社会稳定风险评估报告和征收补偿费用到位情况等作出房屋征收决定。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经区人民政府常务会议讨论决定。
房屋征收决定作出后,应当于三日内在政府及部门网站等媒体和房屋征收范围内显著位置予以公告。
房屋征收决定公告应当载明征收目的、征收范围、征收实施单位、征收补偿方案、签约期限、行政复议和行政诉讼权利以及禁止在征收范围内实施的行为等事项。

第十八条 实施旧城区改建的,房屋征收部门应当组织被征收人根据补偿方案,签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内,签订附生效条件的补偿协议的户数达到规定比例的,由区人民政府作出征收决定;未达到规定比例的,终止征收程序。上述户数比例由区人民政府确定,但不得低于百分之九十。

第十九条 被征收人对房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以提起行政诉讼。

第三章 征收实施

第二十条 被征收房屋的价值,应当由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。房地产价格评估机构及其注册执业人员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,并对出具的评估报告承担法律责任。

第二十一条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定。房屋征收部门应当在征收范围内公布具备相应资质条件的房地产价格评估机构名单供被征收人选择。

被征收人协商一致的,经全体被征收人签字同意后,以书面形式报房屋征收部门;在征收决定公告后十五日内仍不能协商选定的,由房屋征收部门组织被征收人,邀请有关单位、人员见证,在公证机关的公证下,采取公开抽签等方式确定房地产价格评估机构。

第二十二条 房地产价格评估机构选定或者确定后,由房屋征收部门作为委托人,向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书,并与其签订房屋征收评估委托合同。

第二十三条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,被征收人应当提供或者协助收集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

因被征收人的原因不能现场核验被征收房屋内部状况的,经房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三方见证,可以参照同类建筑中与被征收房屋位置相邻、户型结构相似、面积大小相近的房屋现场查勘情况,作为被征收房屋实物状况的参照依据,并在评估报告中说明。

因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的,房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。

第二十四条 房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书和委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示,公示期不得少于七日。

负责房屋征收评估项目的注册房地产估价师应当在公示期间进行现场说明解释。对被征收人反映的确属错估和遗漏的部分,注册房地产估价师应当现场予以记录,并报房地产价格评估机构进行修改、补充、完善。

第二十五条 房地产价格评估机构应当以征收决定公告之日为价值日期(评估时点),出具被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当向房地产价格评估机构申请复核评估。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。

第二十六条 对复核结果有异议的,可向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。经鉴定,评估报告不存在技术问题的,应当维持评估报告,鉴定费用由申请人承担;评估报告存在技术问题的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当修正错误,重新出具评估报告并承担鉴定费用。

二十七条 房屋征收部门与被征收人依照征收补偿方案就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、补助和奖励等事项,订立补偿协议。

被征收房屋存在租赁关系的,房屋征收部门与被征收人签订补偿协议,被征收人负责与房屋承租人解除房屋租赁关系。

补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十八条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。有下列情形之一的,被征收人应当依法履行搬迁义务:

(一)实行货币补偿的,补偿款已经足额存储、被征收人可以自主支取的;

(二)实行现房产权调换,作出房屋征收决定的区人民政府已经确定了产权调换房源,被征收人搬迁完毕后可实际办理房屋交付的;

(三)实行期房产权调换,作出房屋征收决定的区人民政府已经确定了产权调换房源,在被征收人搬迁完毕、产权调换房屋竣工验收合格后可按约定交付房屋,且已支付临时安置费或者提供临时周转用房的。

第二十九条 在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人无法明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的区人民政府依照相关法律法规,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当明确下列内容:

(一)补偿方式、补偿金额和支付期限;

(二)用于产权调换房屋的地址、面积、搬迁费、临时安置费;

(三)停产停业损失、搬迁期限、过渡方式、过渡期限;

(四)给予被征收人货币补偿或者产权调换选择情况;

(五)对被征收人的补偿金已在银行专户存储的情况;

(六)作出补偿决定的依据、理由;

(七)被征收人依法申请行政复议、提起行政诉讼的权利和申请行政复议、提起行政诉讼的事项;

(八)其他事项。

第三十条 区人民政府作出房屋补偿决定前,应当对房屋征收部门提交的材料进行核查,告知被征收人就拟作出补偿决定事项进行陈述和申辩的权利和时限。

区人民政府作出房屋补偿决定前,可以组织调解会,听取房屋征收部门、征收实施单位和被征收人的意见。

第三十一条 被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼,在补偿决定确定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第三十二条 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第三十三条 房屋征收部门应依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

第三十四条 审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果。

第四章 补偿、补助与奖励

第三十五条 对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的室内装饰装修及相关设施设备损失等的补偿;

(三)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(四)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

被征收房屋室内装饰装修价值补偿,由房屋征收部门与被征收人协商确定;协商不成的,由确定的房地产价格评估机构通过评估确定。

第三十六条 对被征收房屋价值的补偿,以确定的房地产价格评估机构出具的分户评估报告为准。

第三十七条 被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的,作出房屋征收决定的区人民政府应当提供用于产权调换的房屋。

因旧城区改建征收个人住宅,在符合城乡规划的前提下,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的区人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第三十八条 因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门向被征收人支付搬迁费。

住宅房屋被征收人选择产权调换的发放两次搬迁费;选择货币补偿的发放一次搬迁费,具体标准参考征收时的市场价确定。

非住宅搬迁费由双方协商确定或由房屋征收部门组织搬迁。

房屋征收时,产生空调移机等设施设备迁装费用的,按征收时的行业收费标准补偿。

第三十九条 征收住宅房屋,房屋征收部门应当给予被征收人临时过渡安置。

(一)被征收人选择货币补偿的,一次性给予6个月临时安置费。

(二)被征收人选择房屋产权调换的,过渡期限从被征收人签订补偿协议并交房之日起至用于产权调换房屋交房之日止计算,另给予3个月临时安置费。征收部门提供临时安置房的,不支付临时安置费。

(三)临时安置费按照被征收房屋建筑面积和所在地段平均月租金标准计算。

第四十条 因征收非住宅房屋造成停产停业损失的,房屋征收部门应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素,与被征收人协商按照房屋租金等计算方式确定停产停业损失补偿费,协商不成的,可通过评估确定。被征收人选择货币补偿的,一次性发放停产停业损失补偿费。

被征收人选择产权调换,房屋征收部门提供周转用房的,不支付停产停业损失费。

第四十一条 选择房屋产权调换的,过渡期限不超过被征收人签订补偿协议并交房之日起二十四个月;用于产权调换房屋为房屋征收范围内新建高层建筑的,过渡期限不超过被征收人签订补偿协议并交房之日起三十六个月。若因不可抗力因素造成用于产权调换的房屋无法按期交付的,相应过渡期限顺延。

第四十二条 过渡期限超过约定的,逾期临时安置补偿费、停产停业损失补偿费按下列标准分段计算,及时发放:

(一)征收住宅的,对自行安排住处的被征收人,自征收补偿协议约定交房之日起,逾期不足六个月的,逾期时间内临时安置补偿费按规定标准的1.5倍发放;逾期半年以上不足一年的,本逾期时间内按二倍发放;逾期一年以上的,本逾期时间内按三倍发放。对由房屋征收部门提供周转用房过渡的被征收人,从逾期之月起按月付给临时安置补偿费;逾期一年以上的,本逾期时间内临时安置补偿费按规定标准的二倍发放;在此期间内被征收人有权继续使用安置周转用房。

(二)征收非住宅的,超过过渡期限一年以内的,本逾期时间内停产停业损失费按规定标准的1.5倍发放;超过过渡期限一年以上的,本逾期时间内停产停业损失费按规定标准的二倍发放。

第四十三条 被征收房屋被认定为未超过批准期限的临时建筑的,按照工程造价结合剩余年限给予适当补偿;被认定为违法违章建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

第四十四条 征收住宅房屋,被征收人、公租房承租人符合城镇住房保障条件的,作出房屋征收决定的区人民政府应当依据城镇住房保障相关法律、法规规定和被征收人实际,分类优先实施住房保障。

为被征收人提供保障性住房的时序,可以按照签订补偿协议后实际搬迁的先后顺序确定。

第四十五条 对属于烈属、残疾人、孤寡老人的住宅房屋被征收人按补偿方案规定的搬迁费和临时安置费标准提高20%支付,并公示。

第四十六条 征收非电梯住宅房屋,被征收人选择产权调换的,若用于产权调换的房屋为电梯住宅,按照被征收房屋产权证记载建筑面积,给予被征收人不超过10%的面积补助。

第四十七条 被征收人选择货币补偿的,按被征收房屋评估价(不含室内装饰装修价值),住宅给予不高于30%的购房补助,非住宅给予不高于10%的购房补助。

被征收人选择产权调换的,按被征收房屋评估价(不含室内装饰装修价值),住宅给予不高于10%的购房补助,非住宅给予不高于5%的购房补助。

第四十八条 征收住宅房屋,按被征收房屋建筑面积,一次性给予被征收人不超过5年的物管费补助。

第四十九条 被征收人在征收补偿方案规定期限内完成搬迁的,以户(套)为单位,给予不同档次奖励,奖励总额不超过3万元。

整幢房屋被征收人在征收补偿方案规定期限内完成搬迁的,另给予每户(套)不超过1万元奖励。

被征收人选择货币补偿的,在征收补偿方案规定期限内完成搬迁的,按被征收房屋建筑面积再给予不超过300元/平方米的奖励。被征收人选择产权调换的,在征收补偿方案规定期限内完成搬迁的,按被征收房屋建筑面积再给予不超过100元/平方米的奖励。

第五十条 临时建筑、违法违章建筑不享受补助和奖励。

第五十一条 房屋被征收后,被征收房屋、安置房屋的维修资金处理按照有关规定执行。

第五十二条 除被征收人另有要求的,房屋征收部门提供的用于产权调换的住宅房屋建筑面积不得小于被征收房屋建筑面积。

第五十三条 被征收人选择房屋产权调换的,房屋征收部门与被征收人按照本办法规定,计算被征收房屋补偿、补助、奖励的总额,以及用于产权调换房屋的价值,品迭后相互结清差价。

第五十四条 征收个人住宅房屋,被征收人选择在原地或就近地段进行产权调换的,按前条规定结算时,安置房与被征收房屋等建筑面积部分的价值高于被征收房屋补偿、补助(不含面积补助)、奖励总额的,被征收人不再支付该部分品迭后的差价,超等面积部分按规定结算。

对征收私有住宅房屋产权建筑面积低于五十平方米,经核查他处无住房且符合城镇住房保障条件的被征收人,征收部门应当按不低于五十平方米产权建筑面积的标准户型进行安置。按前条规定结算时,征收部门提供的安置房五十平方米部分的价值高于被征收房屋补偿、补助(不含面积补助)、奖励总额的,被征收人不再支付五十平方米部分品迭后的差价,超过五十平方米的部分按规定结算。

第五十五条 为促进城市均衡发展,项目所在地的区人民政府、园区管委会可结合项目实际制定鼓励措施,引导被征收人到新区安置。

第五章

第五十六条 本办法由市人民政府法制办公室负责解释。

第五十七条 本办法自发布之日起施行,有效期五年。2014年7月21日发布的《绵阳城市规划区内国有土地上房屋征收与补偿办法》(绵府发〔2014〕18号)同时废止。

第五十八条 各县(市)可结合当地实际,参照本办法制定具体实施办法。